中资出海政策收紧房企海外投资更谨慎 国内房地产市场或能从中受益

随着国人收入的猛涨，越来越多的人选择到海外置业，投资房地产是海外投资中最受欢迎的投资手段之一。但日前国内收紧对外投资的风声确引起了海外投资圈的热议，这对房地产海外投资有会有和影响呢？

中国或进一步收紧对企业跨境投资和资金外流的管控

据11月28日媒体报道，发改委、商务部、央行、外汇局四部门负责人在答记者问时表示，坚持实行以备案制为主的对外投资管理方式，把推进对外投资便利化和防范对外投资风险结合起来，按有关规定对一些企业对外投资项目进行核实。

29日，外汇局官方微博表态称，外汇局一直支持有能力和有条件的企业开展真实合规的对外直接投资业务。对外直接投资应当具有真实合法的交易基础，并按规定办理登记。外汇局将配合境外投资相关管理部门进行真实性合规性，打击虚假对外投资行为，促进对外直接投资健康有序发展。

目前，具体的监管措施尚未正式出台。但业内人士分析，未来投资额超过100亿美元的对外投资、投资额在10亿美元以上的非主营项目大额并购投资以及国有企业10亿美元以上的境外房地产交易这三类对外投资将有可能受到严格审查。

中国企业“走出去”更谨慎国内房地产或受益

在海外并购投资中，房地产行业是资金流向较高的领域。据数据显示，2016年前三季度中国内地企业海外并购交易数量达到671宗，几乎是去年全年交易数量的两倍，交易总金额逾1600亿美元。从投资领域来看，房地产以83亿美元的额度成为企业海外投资的首选。

预计，2016年中国房企的海外投资额预计将比2015年（257.34亿美元）增长37%，达到353亿美元的规模。

除了碧桂园等民营企业开始在海外市场下重注后，有国资背景的绿地集团、首创置业以及保利地产（9.940，0.10，1.02%）等房企也在加快海外市场扩张速度。但近期消息显示，中国房企“出海”之路进行得并不顺利。

此前，万达酒店发布公告称，将出售西班牙大厦所在项目公司的全部股权，代价为2.72亿欧元。据了解，在两年的投资期内，万达在该项目上亏损约2亿元。另外，绿地集团在悉尼投资的最高住宅楼项目也遭遇了一些麻烦，中途与建筑商BrookfieldMultiplex解约。

业内人士分析，中国企业近两年大举投资海外地产物业，高溢价在市场抢购资产，企业对境外并购的目的性和必要性等基础工作研判不足，对并购项目也没有进行充分论证，暴露出诸多盲目性和不成熟。

据数据显示，过去三年内最大的10宗中资海外房地产投资交易中，6宗由国有企业成交。世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨认为，对海外房地产投资规模加以限制后，将促使国有企业调整投资规模并优化战略布局，以大型国有企业和保险公司为代表的中国买家在选择潜在海外投资标的时将更为谨慎。

数据显示，中国资本在2013年至2016上半年间进行的海外地产投资交易中，70%低于10亿美元规模。而如果未来对投资项目实施更为严格的审查，中国投资者或将更多地参与低于投资额规定门槛的海外房地产交易。另外，过去三年内最大的十宗中资海外房地产投资交易中，6宗由国有企业成交，显现出当前国有企业在这一领域投资活跃度较高。

因此，对海外房地产投资规模加以限制后，将促使国有企业调整投资规模并优化战略布局。同时，国内房地产市场或能从对外投资管控当中受益。

房地产行业分析及市场研究报告分析，随着海外房地产投资规模受限、海外投资项目的审批及时间成本增加，国内一线及少数二线城市核心商业地产的资本价值将因此获得提升。当前国内低利率环境下，将继续驱动中国投资者加大国内商业地产配置。