售楼广告称“买一楼送花园”业主验房后只想退房退款……

买房时，开发商承诺买一楼送花园，可验房时，业主却发现所谓的私人花园竟是公共绿地花园打了水漂业主可以退房退款吗?

我的花园是公共绿地

2018年1月初，李某夫妇俩到浙江省舟山市普陀区东港某楼盘看房，想买一套舒适度高、适合养老的房子自住。售楼处业务员在了解夫妻俩的需求后，推荐了一楼房屋前附带绿地花园的部分户型，称花园使用权归一楼业主所有。

李某夫妇对这个户型很满意，在签订商品房预售合同时，李某夫妇还与房地产公司签订了《一楼花园使用协议》，载明该幢一楼所属阳台外草坪花园使用权归一楼业主所有(无产权)，该花园不属于小区公共绿化设施，花园外围由篱笆绿化带与小区公共绿化设施隔离。

2020年1月，李某夫妇收到了《交房通知书》。然而，验房时，两人却发现，他们所购的一楼房屋阳台并未开设通往花园的通道。两人提出质疑，但房地产公司对此含糊其辞，无法给出合理解释，这使得夫妇俩很气愤，拒绝收房。

同年4月中旬，李某为弄清事实，向浙江省舟山市自然资源和规划局咨询案涉房屋外花园的使用权等事宜。该局答复称：经现场踏勘，资料查询，你所描述区域的土地使用权为全体业主所有，同时绿化区域通道建设将破环小区公共绿地，根据相关法律法规任何人不得擅自破坏、改造小区公共绿地。

本以为签了《一楼花园使用协议》，花园使用权是板上钉钉了，不曾想到头来协议竟成了一纸空文，李某夫妇经与房地产公司多次协商未果后，2020年6月，夫妇两人向浙江省舟山市普陀区人民法院提起诉讼，要求退房退款。

聚焦庭审现场

浙江省舟山市普陀区人民法院一审审理认为，双方关于一楼花园的约定，应当视为房屋买卖合同内容。

房地产公司在未取得专属绿地审批及其他业主的同意下，向李某允诺公共绿地的专属使用权，致使该约定最终无法履行，应当承担违约责任。

李某夫妇无法使用一楼花园，势必影响其对案涉房屋的整体评价和居住体验，其以合同目的不能实现为由，要求解除购房合同符合法律规定，法院予以支持。最终，浙江省舟山市普陀区人民法院判决双方解除商品房买卖合同，房地产公司退还李某夫妇购房款、车位费及相关利息共计190余万元。

房地产公司不服，提起上诉。浙江省舟山市中级人民法院二审维持原判。

法官敲黑板

《中华人民共和国民法典》第二百七十四条明确规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

可见，小区绿地属建筑区划内的公共部分，原则上由业主共有，单个业主一般不能通过协议方式享有绿地的专有权。但也存在例外情形，即明示属于个人，明示必须符合以下两项要件：其一为绿地规划必须经过规划部门事先批准;其二为在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道绿地按照规划和合同约定属于业主个人专有。

因此，消费者在购买附绿地的商品房时，首先需了解绿地规划属性，该绿地是否经有关部门批准专属于特定房屋;其次需确认开发商是否以合同约定等方式明确该绿地专属于特定房屋附属;最后也需明确开发商是否以销售广告、合同或其他有效方式告知其他业主该绿地属个人专有使用。